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揭开宿迁隆城丹郡小区洁诺物业公司损害业主利益的内幕

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揭开宿迁隆城丹郡小区洁诺物业公司损害业主利益的内幕-1.jpg

揭开宿迁隆城丹郡小区洁诺物业公司损害业主利益的内幕-2.jpg

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网友“ 我爱你中国”在宿迁零距离APP发帖:

隆城丹郡小区于2016年7月开始交付使用,共有住宅建筑面积约18.5万㎡,住宅1764套。根据国家和地方政府颁布《物业管理条例》、宿价规1号文件《宿迁市市区物业收费管理实施细则》第三十六条、第三十八条等条款规定,洁诺物业公司向业主收取的各项物业服务费用中,属于代收代支部分的公摊费用有:

公共水电气费用(即洁诺收取的公共耗能费);

住宅电梯维护保养费;

二次供水设施设备运行电费。(第三十九条)规定:物业服务企业“应单独立账,按照实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊”;(第四十条)规定:“预收公摊费用,预收期最长不超过一年”,“物业服务企业应每月或每季按实与业主进行一次结算,多退少补,结余部分可自动转为下次预收付费”;(第四十五条)规定:“物业收费收支实行账务公开制度”,“每月或每季公示一次……各项物业公摊费用的缴费票据、分摊方式、节余处理等”。

那么,我们现在来看看洁诺物业公司是如何违反上述法规之规定、损害隆城丹郡全体业主合法利益的。

揭开宿迁隆城丹郡小区洁诺物业公司损害业主利益的内幕-3.jpg

隆城丹郡小区共有住宅建筑面积约18.5万㎡;住宅1764套。2016年7月开始交付使用,按照洁诺公司公示的收费标准,收费依据来测算,看一下他们到底收取多少物业服务费用。

一、收费项目、收费标准及收费依据:

物业公共服务费每平方米每月0.58元(宿价规77号);公共水电费每户每年120元(宿价规1号);电梯费每年500元、自来水二次增压费每年500元(宿价规1号)。

二、按理论测算,2016年7月开始交房的第一年应收费的各项费用总额:

1、物业共服务费:0.58元/㎡每月×185000平方×12个月=1287600元;

2、公共水电费:120元/户/年×1764户=211680元;

3、电梯费:500元/户/年×(1764户减掉一楼74户)= 845000 元;

4、自来水二次增压费:500元/户/年× 约1000户= 500000 元;在不含业主交付的装修保证金、装修垃圾清运费和商业门面的各项费用的情况下,以上四项费用收费总额约 280 万元。

5、由于第一年交房,所有拿房业主都必须一次交清一年的上述费用;未售出或售出后未交付给业主的住宅,其各项物业服务费用由建设单位承担。已售出但因业主原因未拿房的住宅其应缴纳的上述各项费用属于洁诺公司的债权,其通过合法的催缴方式是可以实现其债权的,所以无论从理论上,还是从实际操作,实现上述收费总额应该是可行的。

三、各项公摊费用应该结算分摊的方法

1、公共水电费部分.

(1)、第一年的公共水电费理论收费总额:约211680元;

(2)、公共水电费的使用范围:主要用物业服务企业为小区业主提供服务管理时支付给供电、供水部门的楼道、路道、围墙照明灯,物业企业办公服务用电用水所支出的电费和自来水费。

(3)、结算依据:凭供电、供水企业出具的每月缴费的正规专用票据作为结算依据。

(4)、分摊办法:按实际支出平均分摊到1764户住宅。未售出或售出后未交付或已交付但业主未拿房的分摊依据在第二条第五项已作说明,不再重复表述。

(5)、结算时间:每季结算一次,(洁诺公司的收费项目公示牌对业主做出公开承诺)。

2、电梯费(运行维护费用)

(1)、第一年电梯费用理论收费总额:约 845000 元。

(2)、电梯费用的使用范围:年检费(特检院收取),维保费(电梯维保公司收取)、电费(供电公司收取),维修费(电梯维修公司收取)。

(3)、结算依据 :年检费,凭特检院出具年度检测费正式发票;维保费,凭签订电梯维保合同的电梯维保公司出具的维保费正式发票;修理费,凭电梯维修公司出具的正式发票(更换较大的零件需提供维修单位报请物管会审批的手续);电梯运行电费,凭供电公司出具的缴费正式发票作为结算依据。

(4)、分摊办法:在合同约定的电梯保修期内(一般不少于一年的保修期)。电梯的年检费、维保费、修理费由承担电梯保修责任单位(电梯销售商或安装公司或建设单位)承担上述费用。业主仅需承担电梯运行的电费。在合同约定的电梯保修期满后,电梯产生的上述全部费用由电梯住宅的全体业主按实分摊承担。其中未使用电梯的业主不承担电梯运行电费,但仍应承担电梯的年检、维保、修理费用。

(5)、结算时间:每季结算一次,(洁诺公司的收费项目公示牌对业主做出了公开承诺)。

3、自来水二次增压费.

(1)、第一年自来水二次增压费理论收费总额:约 500000 元;

(2)、自来水二次增压费的使用范围:自来水二次增压所耗电能的电费支出。由于隆城丹郡小区自来水供水设施设备已移交给自来水公司,故二次增压供水设施设备的维护、自来水的检测等费用概由自来水公司承担,与用水业主无关。所以业主除承担自来水费和二次增压的电费外,不应该再承担其他费用。

(3)、结算依据:以供电公司出具的二次增压设备运行电费缴费票据作为结算依据。

(4)、分摊办法:以每季度二次增压供水电费总额,除以当期的用水总吨位数得出每吨水的二次增压电费单价,分摊到使用二次增压自来水的业主。

(5)、结算时间:按季结算,(洁诺公司的收费项目公示牌对业主做出了公开承诺)。

揭开宿迁隆城丹郡小区洁诺物业公司损害业主利益的内幕-4.jpg

四、洁诺物业公司是否履行其承诺向业主公示并与业主结算公摊费用的呢?

在实际操作过程中,洁诺物业公司并没有依照法律法规的规定,兑现其向全体业主做出的承诺,依法依规向业主公示并按实结算上述三项公摊费用,而是通过各种手法,损害业主的合法经济利益,其行为主要有以下几种。

1、违法乱收费:

向业主收取自来水检测和维护保养费用。根据宿价规(2014)1号《宿迁市物业收费管理实施细则》第三十六条、三十八条明确规定:“未移交给供水企业管理的住宅二次供水设备设施检测、维护保养费用,由使用二次供水设备设施的住宅业主或物业使用人承担”。而隆城丹郡的供水设施设备已移交给了供水企业。但洁诺公司却公然违法,在收费项目公示栏明确规定,向业主收取不应该由业主承担的所谓“检测、维护保养费用”。

(2)、向业主收取超过法律规定期限的预交公摊费用,根据宿价规(2014)1号《宿迁市物业收费管理实施细则》第四十条规定:“物业服务企业可以根据物业服务合同约定预收公摊费用,约定的预收期限最长不超过一年”。而洁诺公司却违法向业主预收期限为二年的自来水二次增压费。

(3)、不按业主实际用水量与业主结算和收取自来水二次增压费。他们不管业主用没用水,也不管用水量是多少,已预交的费用是否有结余,还是超支,下次再来交物业费时,还要再预交自来水二次增压费。

2、不依法向业主公示和结算预收公摊费

(1)、不依法向业主公示预收公摊费用

的收支账务。根据宿价规(2014)1号《宿迁市物业收费管理实施细则》第四十五条规定:“物业收费收支实行账务公开公示制度。每月或每季公示一次……,各项物业公摊费用的缴费票据,分摊方式,节余处理等”。但洁诺公司每次所谓的公示,都是光报一个收支数额,却没有将缴费票据作为证据一并进行公示。所以,他们的公示内容的真实性是无法得到证实的。

(2)、不依法与业主结算预收公摊费用 根据宿价规(2014)1号《宿迁市物业收费管理实施细则》第四十条规定:“对预收的公摊费用,物业服务企业应每月或每季按实与业主进行一次结算,多退少补,节余部分可自动转为下次预付款”。洁诺公司的收费项目公示栏里明示,就是执行的这个文件规定,并注明按季结算。但是,你们按季与业主结算了吗?有过多退少补吗?你们预收的各项公摊费用每次到年底结算时都是用得正好一分不多、一分不少吗?如果有节余,节余了多少?是否准确无误?节余的钱是否退给了业主,还是将节余部分转为每位业主下次预付款了呢?

洁诺物业公司2019年2月28日公示的2018年7月1日至12月31日半年的代收代支收支公示表显示,各项公摊费用收入29万余元,支出26万余元,结余26899.02元。但是根据理论数据测算自2016年7月份开始交房,到2018年12月31日,共两年半时间,洁诺物业公司应该收取的公共水电费、电梯运行维护费、自来水二次增压费应达约250 余万元,难道就仅仅节余不足3万元吗?

当然,你们会辩解说,还有未出售的住宅、还有已出售未拿房的或是拿了房未交费的费用没有收上来。但是,这样的辩解是站不住脚的,因为按照宿价规(2014)1号《宿迁市物业收费管理实施细则》三十八条第二款规定:“未出售或非因业主原因未交付给业主的房屋,物业公摊费用由建设单位承担”。也就是说:未出售的住宅的公摊费用由建设单位承担了。未拿房或已拿房未交费的其应缴公摊费用是洁诺公司应收债权,都是他们可以通过合法途径实现的。这就充分证明,根据洁诺公司在2018年下半年6个月收费不足30万元的情况下,推算出自2016年7月至2018年12月两年半来合计收取三项公摊费用约150万元,扣除支出(支出是否属实尚且不论)还能结余约3万元(此前公示的收支情况不清楚),按照理论数据测算,而同期应该收取的三项公摊费用总额应达约250余万元。收支相抵应该结余约百万元。这应该是属于全体业主的纯结余款了。这笔结余款你们难道不应该退给业主吗?

以上测算的三项公摊费用的收支数额,是根据小区的住宅总面积、总户数和洁诺物业公司公示的收费标准及收费公示信息测算出来的理论数据,如果想要把洁诺公司在隆城丹郡项目这近三年所有三项公摊费用的收支情况的内幕完全揭露出来,必须通过专业审计单位对其账目进行一次客观、公正的审计,到时就能真正揭开他们的“庐山真面目”。

大家对此怎么看?

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LZ帖子不给力,勉强给回复下吧
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